부동산 매매 및 보유 시 절세 방법

 

부동산 투자를 통한 재테크는 높은 수익을 기대해 볼 수 있는 핵심 투자방법이지만, 투자 시 세금을 고려하지 않으면 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다. 부동산 투자는 특히 정부의 잦은 정책 변화와 시장상황에 따른 규제로 인해 발 빠른 정보와 철저한 준비를 통해 세금을 줄이는 전략을 잘 짜는 것이 중요합니다. 이번 글에서는 부동산매매 및 보유시 세금을 줄이는 효과적인 방법에 대해 설명드리겠습니다.

 

양도소득세란?

개인이 소유하고 있는 토지, 건물, 분양권등 부동산이나 주식, 파생상품등 기타 자산에 대한 권리를 양도하여 발생한 이익 또는 소득에 대해 부과되는 세금을 일컬어 말합니다. 

• 양도소득세 = (양도가액-취득가액-기타필요경비)*세율
• 양도소득기본공제 양도자 1인당 연 250만 공제
• 양도소득세율: 보유기간과 1 가구 1 주택인지 다주택자인지에 따라 차등적용

 

부동산 절세 방법!!

1. 장기보유 특별공제

장기보유 특별공제란? 3년 이상 보유하고 양도하는 토지나 건물에 대해 양도소득세를 줄여주는 혜택입니다. 장기보유특별공제를 통해 주택을 매도할 때 발생하는 양도차익에 대한 과세표준을 줄일 수 있어 세금부담을 크게 낮출 수 있습니다.

 

• 장기보유특별공제액 = (실양도가액-실취득가-기타 필요경비)*보유기간에 따른 공제율
• 일반 부동산: 3년 이상 보유 시 6% 공제, 10년 이상 보유 시 최대 30% 공제
• 1세대 1 주택: 보유기간과 거주기간에 따라 매년 8% 공제 (10년 이상 보유 시 최대 80% 공제)

장기보유특별공제를 활용하면 부동산 매매 시 상당한 절세 효과를 얻을 수 있습니다.

 

2. 1세대 1 주택 비과세 

1세대 1주택자 비과세란? 주택을 매도할 때 양도가액이 비과세 기준금액 이하일 경우 양도소득세를 면제받는 제도입니다. 

• 비과세 요건: 거주자 및 그 배우자가 동일한 주소 또는 생계를 같이 하는 가족 포함 (1세대 1 주택자) 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 경우 양도차익 9억원이하의 금액에 대해서 비과세 적용
• 단, 조정대상지역에 있는 주택의 경우 2년 이상 실거주 기간 필요
• 9억원 초과분에 대해서는 기본세율(6%~45%) 적용
• 다주택자가 규제지역에서 매도하면 최대 75%(기본세율 45%+중과세율 30%) 적용될 수 있으니 반드시 확인

 

3. 증여 재산 세금 공제

배우자, 직계존속, 직계비속, 기타 6촌 이내 혈족 및 4촌 이내 인척으로부터 증여받은 경우에는 세금 공제받을 수 있습니다.

증여재산 한도액(10년간 합산하여 공제할 수 있는 금액)은 아래와 같습니다.

• 배우자 증여: 6억 원 
• 직계 존속(계부/계모 포함): 5천만 원 (미성년자 2천만 원)
• 직계비속: 5천만 원 
• 기타 친족(6촌 이내 혈족 밑 4촌 이내 인척): 1천만 원
• 증여 후 매도: 증여받은 부동산을 바로 매각할 경우 세무당국에서 증여회피로 간주할 수 있음. 최소 1년 이상 보유 한 뒤 매도

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4. 주택 임대사업자 종부세 혜택

주택 임대사업자로 등록하면 임대주택의 과세표준 합산대상 배제 혜택을 받을 수 있습니다.

• 양도세 중과 배제: 8년 이상 장기 임대 시 중과세 배제
• 재산세 감면: 공시가격 6억 원 이하 주택은 50% 감면
• 종합부동산세 감면: 공시가격 6억 원 이하 주택의 경우 종부세 합산 배제

 

4-1) 민간매입 임대주택 조건

• 2018년 3월 31일 이전에 임대사업자등록을 한 주택으로 한정
• 해당주택의 임대개시일 또는 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격 6억 이하
• 5년 이상 계속 임대
• 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것

4-2) 민간건설 임대주택 조건

• 2018년 3월 31일 이전에 임대사업자등록을 한 주택으로 한정
• 전용면적 149㎡ 이하로서 해당주택의 임대개시일 또는 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격 9억 이하
• 5년 이상 계속 임대
• 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것

정책이 자주 변경되므로 최신 법률을 꼭 확인하세요.

 

5. 부부 공동명의 활용

부부 공동명의는 부동산 보유 시 세금을 줄여줍니다.

• 종합부동산세 절감: 1 주택자의 공제 한도가 6억 원(공동명의 시 12억 원)으로 증가
• 양도소득세 절감: 부부가 공동으로 소유하면 과세표준을 분산하여 절세 효과 극대화

단, 자금 차입 및 의료보험료 그리고 장기보유특별공제 대상 제외 등 불리할 수 있는 조건이 포험되어 있으니 신중한 접근이 필요합니다.

 

6. 일시적 2주택 비과세 규정 활용

기존 주택을 처분하고 신규 주택을 취득하는 과정에서 일시적으로 2개의 주택을 보유하게 되었을 경우 일정 기간 내 매도하면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 

• 기존 주택 매도 기한: 신규 주택 취득 후 3년(조정지역은 2년) 이내 매도 (2023.01.12일부터 통일)

혜택 요건

• 기존 주택을 1년 이상 보유한 뒤 새로운 주택 취득한 경우일 것
• 새로 주택을 취득한 날로부터 3년 안에 기존주택을 양도하는 상황일 것
• 양도일을 기준으로 보유기간 및 거주기간 항목에서 1세대 1주택 요건을 충족할 것

이 규정을 활용하면 갈아타기 수요자도 절세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

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부동산은 정부정책의 영향을 가장 많이 받는 투자 시장입니다. 특히 아파트 가격은 어떤 정부가 정권을 운영하던지 가장 주의 깊게 살펴보고 가장 많은 정책을 내놓는 것이 현실입니다. 따라서 정책의 방향을 잘 이해하고 시류에 편승해 투자하는 사람이 어쩌면 가장 현명한 투자자가 아닐까 생각합니다. 이런 투자를 종용하는 정책과 분위기가 부동산 시장에 결코 좋은 현상은 아닙니다. 규제를 완화와 취등록세를 낮추고 장기보유특별공제 정책을 좀 더 확대 시행(1세대 2주택까지 장기보유특별공제 확대 적용/ 지방 아파트는 주택수 무관 등)할 필요가 있다고 생각합니다.