전세 사기 피하는 방법! 꼭 확인하세요!

전세 사기, 왜 점점 늘어날까?

 

최근 부동산 시장에서 전세 사기가 급증하고 있습니다. 특히 갭투자 실패, 임대인의 부채 증가, 계약서 허위 작성 등의 이유로 전세금을 돌려받지 못하는 피해 사례가 속출하고 있습니다. 그렇다면 전세 계약을 체결할 때 어떤 점을 주의해야 사기를 예방할 수 있을까요? 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 필수 체크리스트를 소개합니다.

 

1. 전세 계약 전 꼭 확인해야 할 사항

1-1) 등기부등본 확인하기

전세 계약 전 가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본을 확인하는 것입니다. 등기부등본에는 해당 주택의 소유자 정보, 근저당 설정 여부, 가압류 상태 등이 명시되어 있습니다. 등기부등본에서 아래 사항을 확인하세요.

• 집주인이 실제 소유자인지 확인
• 근저당 설정이 과도한지 체크 (전세금 대비 부채 비율 확인)
• 가압류, 압류 등 법적 문제가 없는지 점검

1-2) 전세가율 확인하기

• 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높으면 리스크가 커집니다. 일반적으로 전세가율이 70%를 넘으면 위험도가 증가합니다.
• 예를 들어, 집값이 5억 원인데 전세금이 4억 원이라면 전세가율이 80%로 매우 높은 수준입니다. 집값이 하락할 경우, 집주인이 전세금을 반환하지 못할 가능성이 커지므로 주의해야 합니다.

1-3) 계약 전 집주인 신용 상태 확인

집주인의 신용 상태를 확인하는 것도 매우 중요합니다. 

• 국세·지방세 체납 여부 확인 (세금 체납 시 경매 위험)
• 임대인의 금융권 대출 현황 체크 (부동산 담보 대출 과다 여부)
• 신탁 등기 여부 확인 (신탁 부동산은 별도 동의 필요)

 

2. 전세 계약 시 주의해야 할 점

2-1) 전세보증보험 가입 여부 확인

• 전세보증보험은 전세금을 돌려받지 못하는 경우를 대비한 안전장치입니다. 특히 전세가율이 높거나 다가구주택에 전세를 들어갈 경우 보증보험 가입이 필수적입니다. 보증보험에 가입 가능한 매물인지 확인하고, 반드시 가입 절차를 진행하세요.

2-2) 확정일자와 전입신고 필수

• 전세 계약 후 확정일자를 받고 전입신고를 하면 ‘대항력’이 생겨 임대인이 집을 매각해도 계약을 보호받을 수 있습니다. 하지만 확정일자가 없으면 후순위로 밀려 보증금을 받을 가능성이 낮아질 수 있으므로, 반드시 계약 후 바로 처리해야 합니다.

1-3) 계약서는 공인중개사를 통해 체결하기

전세계약은 반드시 공인중개사를 통해 진행하는 것이 안전합니다. 특히 다음 사항을 계약서에 명확히 기재해야 합니다.

• 전세금 반환 조건 및 기한 명시
• 중도 해지 시 위약금 조항 포함
• 등기부등본상 문제 발생 시 계약 해지 가능 여부

 

3. 전세 사기 피해 최소화 방법

3-1) 저렴한 전세 매물은 의심하기

• 시세보다 지나치게 저렴한 전세 매물은 사기의 위험이 높습니다. 일반적으로 전세 시세보다 10~20% 낮다면 한 번 더 의심하고, 계약 전 꼼꼼한 조사를 진행해야 합니다.

3-2) 다가구주택 전세는 신중하게 결정

• 다가구주택(빌라, 연립주택 등)은 한 건물에 여러 세입자가 존재하므로, 집주인이 다수의 전세 보증금을 돌려줘야 하는 부담이 큽니다. 따라서 전세 계약 전 해당 건물의 다른 전세 세입자와 보증금 반환 상황을 확인하는 것이 중요합니다.

3-3) 임대차 정보 제공 시스템 활용

• 정부에서 운영하는 ‘안심전세 app’을 활용하면 임대인 정보조회가능 (집주인의 세금 체납 여부, 부채 상태) 등을 확인할 수 있습니다. 한국토지정보시스템, 국토교통부 홈페이지 등을 적극 활용하세요.

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전세 사기를 피하려면 계약 전 꼼꼼한 사전 조사가 필수적입니다. 등기부등본 확인, 전세보증보험 가입, 확정일자 등록 등의 절차를 지키면 전세금을 안전하게 보호할 수 있습니다. 무엇보다 시세보다 지나치게 저렴한 매물은 반드시 신중하게 검토해야 하며, 공인중개사를 통해 법적으로 안전한 계약을 체결하는 것이 가장 중요합니다.